경매 초보 비법

경매하면 그간에는 돈있는 사람 혹은 전문가들이 하는것으로 생가되는데 의외로 어렵지 않게 소액으로 투자가 가능한 것이 경매입니다. 사실 돈이 많으면 경매를 할 필요가 없죠. 적은돈으로 부동산 투자를 하고 싶기 때문에 경매라는 수단을 이용하는 것이고 내돈을 들이지 않고 경매를 하는 방법들도 충분히 있습니다.

 

 

경매 초보를 위해 용어정리부터 하고 갈까요? 경매와 공매의 차이를 알고 계시나요? 쉽게 말하면 주체에 따라 경매와 공매로 나뉘는데 경매는 바로 개인이 은행에 부채상환을 하지 못하는 경우 경매매물로 나오게 되고 정부에 상환을 해야하는 자금이 상환되지 못하면 공매로 나오게 됩니다.

 

요즘에는 저금리 기준과 노후에 대한 불안 그리고 과정의 투명성 등 경매에 대한 관심이 다양한 층으로 확대되고 있습니다. 또한 온라인에서 공시도 모두 확인할 수 있어 많은 사람들이 쉽게 접근할 수 있습니다. 하지만 관심이 있고 공부를 한다고 해서 갑작스럽게 잘할 수 있는 것은 아닌데요. 충분히 이익을 내기 위해서는 작은금액부터 실제로 투자해보는 경험이 중요합니다. 공부와 함께 현장에서 입찰경험을 쌓는 위주로 접근하는 것이 좋습니다.

 

경매 정보는 대법원 경매사이트 (www.courtauction.go.kr)에서 무료로 확인할 수 있습니다. 무료로 정보를 제공하는 사설 사이트도 있으며 유료서비스가 가장 정확합니다. 권리분석이나 물건에 대한 자세한 정보를 제공하는 반면 이용료가 고가로 몇몇이 모아서 공유하는 방법들을 많이 사용하기도 합니다. 무료와 유료사이트를 적절히 활용해서 정보 취득하시기 바랍니다.

 

 

경매 정보를 확보했다면 그 후에는 법원에 직접 가서 입찰 넣어야하는데요. 입찰 시 현장에서 입찰증금 10%와 입찰가격을 써넣으면 현장에서 개찰이루어집니다. 만약 다른 지역에 입찰하고 싶은 경우에는 해당지역에 직접 내려가거나 대리인이 위임장을 들고 가야합니다.

 

 

입찰가격을 써낼때 주의해야할 점은 손으로 작성해서 제출하기 때문에 제출전에 기입한 가격이 정확한지 반드시 확인해야합니다. 금액을 더 크게 써내거나 잘못써서 입찰을 포기하는 경우 입찰보증금을 돌려받을 수 없으니 특히 주의하시기 바랍니다. 낙찰 받은 이후 관련 서류 빠뜨리지 않는것도 중요하며 1달 이내에 잔금을 내야하기 때문에 낙찰받은 후에는 대출 가능여부도 확인해야합니다. 과거에 경매가 됐다가 다시 나오는 경우 대출을 못받는 물건인 경우가 많은데 낙찰 받은 후 포기하는 경우가 생각보다 많으므로 미리 확인한 후 입찰하는 것이 좋습니다.

 

 

잔금을 치른 후에는 등기가 생기게 되므로 명도절차를 거칠 수 있습니다. 경매 시 가장 중요한점은 숨어있는 권리를 입찰자들이 알기가 힘들어 문제가 될 수 있는데요. 경매같은 경우는 세입자가 나가지 않는 경우 강제집행을 할 수 있는데 공매로 받은 경우에는 강제집행이 불가능합니다. 공매는 경쟁률이 낮아 장점이 될 수 있지만 숨어있는 권리가 많아 입찰자에게 불리할 수 도 있습니다. 혹시라도 세입자가 나가지 않더라도 법적으로 해결할 수 있는 방법이 없기때문에 이부분도 고려해야합니다.

 

 

경매 초보자라면 권리관계가 복잡하지 않은것, 즉 유치권이나 법정지상권 들은 피하는 것이 좋으며 세입자가 대항력이 없는것이 가장 중요합니다. 세입자가 없거나 배당순위가 높은 경우 분쟁을 피할 확률이 높겠죠.

 

다시한번 정리하면 경매 초보라면 잘 아는 지역에 소액으로 현장 입찰경험을 쌓는것이 실수없이 안전한 투자를 위해 가장 중요합니다. 입찰하고자 하는 물건이 있다면 직접 발품을 팔아 주변을 둘러보고 세입자에게 낙찰 후 전세금 등 입주조건에 대해 물어모아 수지를 따져보는 것도 좋습니다. 지역 부동산보다는 관리사무소 담당자나 이해관계가 없는 주민들에게 관련 정보를 묻는것이 더 정확할 수 있으니 직접 현장을 둘러보시기 바랍니다.